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一橋学園

投資計劃


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  第二次世界大戰結束后,從廢墟中爬起來的日本,像謎一樣,以迅雷不及掩耳之勢發展
起來,其國力增長速度之快,令世界震驚。從1950年代的三種家電器為代表,牽動了整個民
間消費,推動了經濟的迅速成長,結果帶來的是當初的“神武景氣”到不景氣又至“巖戶景
氣”的反復過程。
  1960年夏,池田勇人就任內閣總理大臣,在經濟學家的建議下,倡導了國民經濟倍增的
計劃,這是一項改變日本國運的舉措。這項舉措帶來了驚人的經濟成果,為內需的成長注入
了勃勃生機。國民收入倍增計劃在日本實施的結果是:國民生產總值和國民收入的實際年平
均增長率達到11.6%和11.5%,遠遠超過了計劃規定的目標。1967年,日本提前完成翻一番
的目標,實際國民收入增加了一倍。到1970年該計劃完成之時,日本的國民生產總值已先后
超過法國和德國,僅次于美國,躍居世界第二位,被稱為經濟大國。

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國內市場的第三產業非常發達。尤其是制造業和加工貿易。在工業技術上達到了世界最高
水準,跨越諸多領域,成為其他各先進諸國和發展中國家典范。其中包括汽車,電子工學,造
船,鐵鋼,原材料關聯的產業。擁有多數世界級企業。

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 主要友好貿易大國有美國,東亞,東南亞,歐洲聯盟,沙特阿拉伯等。特別是與中國等的亞
洲國家的貿易額急增,1990年以來每年平均有10兆餘元的盈利。

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日本的通貨是日圓,在世界上與美元($)、歐元(€)等都是重要的國際通貨。龐大的經濟
規模使得日本的儲備貨幣匯率在2006年位居世界第四位。


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【過度集中的諸現象】 
<人口集中> 產生了首都過密,地方過疏的問題。經過了戰后的高度經濟成長,以太平洋地帶
為中心的都市人口不斷大量集中。高度經濟成長以后,首都東京的過度集中加速,產生了地
方農業和地方產業的衰退,形成了“過疏和過密”的國土。
大量人口不斷流入首都圈,與美國最大都市紐約市相比較,從郊外流入紐約市的人口是60萬,
而流入東京特別23區的人口是350萬,流入規模是紐約市的6倍左右。而東京都市圈的人口
是3460萬,紐約都市圈的人口是2136萬,足可見首都圈人口規模的巨大。




<經濟集中> 隨著專業專門化的不斷發展,產業關聯構造的復雜化和高度化,各行業之間的
相互合作作業越來越重要,比如制造業,總公司設立在地點好的大都市,因此經濟不斷集中到
首都圈內。

<總公司機能集中>相對于需要大面積場地的工廠和物流中心等,總公司機能(事務,企劃,
人事,勞務等)不需要過大的場地,更容易集中。因此總公司設立在東京,董事長和社長駐
扎在東京,分公司設立在各個地方的例子比較常見。




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人口高度集中,經濟高度集中,企業高度集中的首都圈,呈現出人口住房所需量和住房嚴重
供應不足的現象。也正因為如此,為房產投資家們提供了最適合投資的肥沃土壤。據日本總
務省2005年國勢人口調查結果表明:
東京都全體家庭  5,747,460(全國:49,566,305) 
東京都單身者    2,444,145(全國:14,457,083) 
2010年家庭數調查速報結果表明,全國的家庭數相對于2005年增加了512,427。 
 
單身公寓的供給戶數
1999年 3,634戸 
2001年 6,297戸 
2003年 8,144戸 
 
也就是說,因為單身公寓的用地不足而導致
2004年 7,394戸 
2006年 7,232戸 
2008年 6,488戸 
2009年 5,942戸 
2010年 2,695戸(調?中)
 
單身公寓不斷減少,更有,日本人口不斷高齡化,政府希望不斷增加人口,鼓勵生育,因此
更加強化控制單身公寓的建筑規制,嚴格的各項規制提高了單身公寓的稀少性和自身價值。
現在,整個日本的家族中有40%左右是單身貴族。從全國的平均水平來看,年輕的單身貴族
雖然有少許減少傾向,而單身赴首都圈上任的公司職員,升學的學生,就職的新入社員,和
未婚者正在不斷上升,適合這種單身人住的單身公寓正在被大量需求。據評估,今后這種傾
向也會一直持續下去。
東京都單身人口    約245萬
年間單身公寓供給戶數(小于30㎡的住戶) 約8000戶
面向單身者的單身公寓嚴重匱乏,今后這樣的單身公寓也會不斷被開發,這種時機,符合用
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